My Superior Life

「ハイクラスなホテルやビジネスクラスの利用を、もっと身近に、お得に、分かりやすく」をテーマとし、旅行情報やANAマイル利用法、SFCについて、SPGアメックス等のクレジットカード活用方法を発信していきます。最近は投資についても勉強して記事にしています。

名古屋で1棟アパートを購入!キッカケや経緯、シノケンで購入するメリット・デメリットを紹介します。今だから購入できた「掘り出し物件」!?

f:id:pharmb:20180324173310p:plain

 不動産投資に足を踏み入れてしまいました。しかも新築アパート、そして一般に利回りの低いと言われている「土地選定・アパート建設・融資申し込み・アパート管理」等を一括してお任せ出来る業者を利用しての購入です。以前チラッと記事にしましたが、いよいよ購入に踏み切った形です。

恐らく「しっかり不動産投資をやっている方」には「業者のカモにされたな・・」と思われるかも知れません。事実、実質の利回りやキャッシュフローは借入額からすると低いと思います。しかし、私も昨年から不動産投資本を新築~中古アパート投資まで読み漁り、得たい利回りとライフスタイルの中で掛けられる労力や時間のバランスについて考えていました。そんな状況で購入を決断したからにはそれなりに「メリット」と「タイミング」がありました。

 

今回の記事では不動産投資を始めようと思ったキッカケ、そしてシノケンならではの「メリット」(逆にデメリットも!)、そして購入に踏み切った「タイミング」について書いてみようと思います。余り金額等の詳細は再現性も無いので明かす必要もないと思いますが、今回はタイミング良く個人的には「掘り出し物件」と言える購入が出来たのではと感じます。投資は自己責任なので、全ての方にオススメ出来るような話ではありませんがアパート投資への融資の引き締めもある中で、一定の条件の下で「こんな投資もアリかな」と感じて頂けるのかなと思います。

・本業が忙しく、不動産投資に興味はあるけど実際の仲介会社や銀行への相談までは実行できていない。

・そもそもアパート投資って地主さんや自己資金が結構無いと出来ないんでしょ?手間も掛かりそう。

と思っている方にはシノケンさんの利用はピッタリハマるかも知れません!

 

↓ 少しでも興味を持たれた方は、まずは資料請求を♪ ちなみにシノケンは「100%反響営業」らしく、本当にしつこい勧誘は無いです(体験談)。

アパート投資に興味を持ったキッカケ

投資自体には興味はあり、これまで投資信託→FX→株と渡り歩いてきましたが、不動産投資だけは個人的に別物と捉えてていました。と言うのも親族が不動産業で貸工場や駐車場やらをやってはいるものの(そのおかげか今でも一定の収入があるようですが)「始めた時期がたまたま良かったか、昭和だから出来たんじゃないか?」「土地すら買えない自分には無理!」とずっと思い込んでいました。

 

数年前に東京の北千住に住んでいて、当時投資用マンションを買う事を検討していたのもあります。札幌に移り住んでから北千住がTVでクローズアップされるのを見ては「あの時買っておけば・・」と思ってしまったためです。それ以降、東京五輪のニュースや名古屋が活況を浴びているニュースが放送される中で、既に不動産投資については自分の中で「完全に買い時を逃した!」と思い込んでいました(もちろん本当にそうかもしれません。買ってしまった今も正直、分かりませんね)。

 

それに加え、薬剤師とは言えサラリーマンです。出来る不動産投資と言えば「ワンルームマンション投資だけ」と考えていました。実際、私の勤めている薬局にも営業電話が未だに掛かってきたりします。思えば、薬剤師として働き始めた2012年当時は「収益が出ます!始めないと損!」と言っていたのが、徐々に「節税のためにどうですか?」とトーンダウンし、最終的には余り掛かって来なくなりました。このことから「ワンルームマンション投資は終わった」と感じていました。

 

そのため、新築アパートへの投資なんて検討対象に挙がらなかったというのが正直な所です。そんな中ポイントサイトに偶然「シノケン」の案件を見つけましたがマイル獲得以外の他意無く申し込んでいました。「東京のセミナー参加」と条件が書いてあるにも関わらず、良く読まずに・・。あとから気付きポイントは諦めましたが、掛かってきた担当者の方の電話に偶然出て、札幌まで来てくれるという事で話を聞いてみることに。その様子は過去の記事に書いています。ちなみに何故かポイントは付与されました、太っ腹ですね( *´艸`)

スポンサーリンク

 

アパート投資の条件&購入までのステップ

当初は興味の無かった新築アパート投資ですが、営業を受けた後に色々書籍を読み漁っていると悪いシロモノではなさそうです。購入を検討する中で営業の方に伝えていた条件面は「地域は名古屋で人気のある地域」「自己資金は限りなく少なく」「出来るだけキャッシュフローの出る物件」としました。正直、今見ても相反する我儘な条件でびっくりします(^-^;ここから営業の方からの連絡は一旦途切れます。もしかしたら必死に条件に合う案件を探してくれて見つからなかったのか、もしくは「こんな条件を出すヤツ相手にしていられない!」と思われたのかのどちらかでしょう。

※本当か分かりませんが、投資案件自体は需要過多のようで特にキャッシュフローの良い案件は数日も残らないとのことです。シノケンの株価を見るとあながち間違っても無さそうですが。

 

「地域は名古屋で~」と言うのは、地元が名古屋で今後数10年の発展が想像できること、帰省時の航空券が経費で落とせるというのがあります(もちろん、ちゃんと物件も見に行き管理業務しますよ!)。「人気のある地域」と言う面では、最初に紹介された地域が実家からすぐのある駅の場所だったのですが、昔から近くを通って20年変わらない様を見ていたので今後も発展する想像が出来ませんでした。これから何が起こるかは分かりませんが、自分の感性で「ここに住むのはちょっと・・」と思う場所は避けたかったのです。

 

「自己資金少なく」は株で細かく稼いでいた自己資金が「ウェッジHDショック」や少し前に起こった下落に巻き込まれて減少してしまったためです。「キャッシュフロー重視」については色々な不動産投資本を読む中で優先事項となってきました。特に紺野健太郎さんの本は強烈でした。それなら中古中心に投資しろと言われそうですし、当初その方向で行こうとも思いましたが、その後も色々考え結果として新築を中心に投資をすることとなりました。

ただ、こちらも案件が来るのを待っているだけでなく「条件を満たす物件があれば購入したい意思」を示す為に、実は今年のハワイ旅行に絡めて東京のショールーム(浜松町すぐ!)を見に行ったり、しばしばメールを送っていました。ショールームは正直、見に行って良かったです。感想として、ややロフトは天井が低いものの1人暮らしでスペースを作り出すためには良い工夫ですし、防音の対策も木造なりにしていたりして、「住んでもらえる方への配慮や工夫」を感じることが出来ました。ちなみにゆっくり見過ぎてラウンジで時間が足りず、ハワイ便の前にシャワーを浴びれなかったのは自分の時間管理ミスだったと思います(;´Д`)

ショールームのご案内|アパート経営のシノケン

f:id:pharmb:20180324183758j:plain

スポンサーリンク

 

 シノケンならではの「メリット」

さて、そんな風にあれこれやっていると案件が来ました!その実際の条件を「シノケンのメリット」として書ける限りで紹介してみようかと思います。具体的な数値面は書くと怒られそうなので、ボカします。私の案件の数字を見ても、その方の属性や時期によって異なると思うので、実際に資料請求して提案を受けてみるのが一番です!

1)土地選びや融資相談、面倒な書類作成等一切なし!ほぼ全てお任せ!

本格的にこういった作業をされている方からすると「一番大事な事を業者任せにするのか!」と言われてしまうかも知れません。不動産投資本にもまずは色々なサイトや地元の不動産を回り、良し悪しを見る目を養う重要性が書かれています。「金持ち父さん」で知られるロバート・キヨサキさんも投資する地域をジョギングするエピソードがあったりしますね。しかし現実的に名古屋でアパートを買いたいと思った時に20年以上住んでいても「じゃあどこの地域が良い?」って全然分かりません!現地の不動産を回ろうにも札幌から頻繁に行くのも無茶です。精々電話で現地不動産にリサーチして地域を絞り込むくらいでしょうか。

 

また、リサーチだけでなく不動産の購入時は書類作成等が本当に大変なようです。その勉強の機会ロスをしていると言われればそれまでですが、本業はあるので任せられるものは任せてしまい、お金や数字の絡む事項だけこちらで判断できるようにしていきたいと言うのが個人的な理想です。いわゆる「プロ」や「専業大家」を目指す方にはメリットにならないのかも知れませんが、今後も薬剤師や株投資も兼ねてやっていきたい私には大きな利点です。

 

実際に購入までこちらで行った事と言えば、ショールームの見学等を除けば数10本の電話打ち合わせと、住民票や印鑑証明の取得、必要な金額の振込、契約&融資申し込み書類の作成(札幌)、金消契約(札幌でTV電話)くらいです(^^♪

2)金利の低さ&自己資金少な目でスタート出来る!

今回、9000万近くの融資でした。その金利が何と1%台で借りられてしまいました!これ、色々な書籍やブログで調べてもなかなか無い数字のようです。後述しますが、アパート投資の融資は引き締めが行われていて、数年前ならいざ知らず現状は頭金をドカンと必要だったり、そもそもサラリーマン自体への融資が通らなくなっているようです。中には緩い銀行もあるのでしょうが、その場合は高金利と聞きます。そんな状況でサラッとこの融資を通してしまうのは、シノケンそのものや営業の方の力があると思います。

 

また、前述しましたが自己資金は極限まで少な目です。良く言われるキャッシュフローから自己資金回収までの期間は1年も掛からないでしょう。ただ、オーバーローンを使ったわけでも無いです。もちろん、今後不動産取得税や固定資産税の支払いはあるものの、その時には家賃が入り始めているため、実質の持ち出しは低くなるはずです。それでも良く広告でみる「頭金0」と言うのは最近は減ってきているようです。

3)堅実な家賃設定と、あっという間の入居

信頼出来た点が家賃設定です。周辺の築古で同条件程度のアパートと比べても新築にも関わらず「割安」と言えるレベルで設定していました。そのためか入居もあっという間に決まったようでいつの間にかSUUMO等の掲載は終わっていました・・。

 

もちろん収支計画はその家賃を基に作成されています。無理な家賃設定で見かけ上の利回りを良く見せたりせず、現実的かやや厳しい水準の家賃で確実な入居を狙って行くのは個人的に好感が持てます。考え方にも拠りますが、リーズナブルな水準の家賃で長く住んでくれる事は結果から見ると大家的にはプラスなのかなと思います。恐らく(私自身のリサーチが間違っていなければ)今後しばらくは大きく家賃は下がらないと思います。いわゆる新築プレミアム家賃にそもそもなっていないためですね。立地も良いため、今後の入居も心配していないです。

逆に「デメリット」は?

これだけ聞くとまるで私がシノケンの回し者のようですが当然違います。それではシノケンに任せることの「デメリット」は何でしょうか?

※当初内装や間取りが画一的な面で同じようなアパートが乱立している面もデメリットかと思っていましたが、自身でSUUMO等を探してみても、地域を広げないと思ったほどバッティングはしないです。

1)利回りは低い

正直、利回りは高いとは言えないでしょう。9000万の借り入れをしておいて、月々の手残りがプラス10万程度と言えば、専業大家の方は( ゚Д゚)ハア?となってしまうかもしれません。幾つか紹介された案件の中でもキャッシュフロー重視でコレです。全ての地域は分かりませんが、私の紹介された名古屋の案件のいくつかは表面利回り5%程度、高くても6%と言った所ではないでしょうか?名古屋以外を検討していないので、仙台や福岡、神戸はもう少し土地代や安く済み利回りは良くなるかも知れないです。

 

利回りが高くない事は、金利上昇や空室・急な出費等へのリスク管理が必要になります。そのためには手残りのキャッシュをある程度プールしつつ、余剰分で繰り上げ返済していく等の対策を考える必要がありそうです。当然、利回り的にはお金のある人であれば投資信託でもやった方が良さそうな程ですが、借り入れを出来ることが不動産投資のポイントですね。

2)出口戦略について

入口を任せっきりにしてしまったために実は出口が見通せていません。「そんな投資するな」と言われそうですが、出口戦略は書籍を読んでも「5年後に売るべき!」「いやいや、10年だ!」「30年で建て替えてしまえ!」「いや、キャッシュが出る限り持ち続けるべき!」等いろいろな考えが出てきます。つまり、プロでも意見が分かれる所なのかと思います。これは今後の課題になりそうです。

 

正直な所、今は出口は考えていません!5年~10年後に十分な利益が出る様であれば売って別のアパートの頭金に、と言う形がベストに思います。ただ、その時に名古屋がどのようになっているか分かりません。立地はかなり良いと思える場所ですが何年後に何が起こるのかは大まかな予測しか出来ないです。ただ、親族が不動産を長期保有しているのには何らかの考えがありそうですし、それを推奨するようなメッセージも受け取っています。そのため長期保有して需要に合わせて建て替え、と言うのも良いのかなと考えています。

3)分かり難い出費

不動産と言う業界全体の話かも知れませんが、色々な出費が不透明です。例えば「来週に何10万の決済があるけど、今の段階では金額が確定出来ないです。」と言うのが普通にあります。「大体〇万用意しておいてください!」と言われるのも普通のようです(担当してくれた営業の方がラフなだけでしょうか・・)。今後予定している不動産取得税や固定資産税も金額は確定していないですし、納付時期も地域差があったりで曖昧です。「来年の〇月くらいになりそう」までは予想できるものの、数百万の出費の最終金額も時期も今のところ不明と言うのは、ちょっとスゴイ世界だなぁと思います。

スポンサーリンク

 

購入に踏み切った「タイミング」

今回購入に踏み切った理由は良い「掘り出し物件」があったという所ですが、その背景はこちらでしょう。

なぜ融資が厳しいことが背景になるかと言うと・・実は今回購入したアパートは一旦誰かがローン申請をして、シノケンも途中まで建設したものの、ローンが通らなかったか何らかの理由によってポシャってしまった案件だからです。

 

そのため新築のデメリットの一つである「稼働まで時間が掛かる」事は一切無く、非常にスムーズに契約~入居開始まで進みました。案件の紹介から金消契約まで2か月も無かったでしょうか?ちなみに融資申請から審査完了までの期間は2週間程度です。ちょっと大きな投資ですが、こちらの返答もスピーディーに済ませました。ここ1ヶ月は当然仕事もやりつつなので、色々と目まぐるしく過ぎました(~_~;)

 

背景を考えるとこのような「既に建ててしまっている新築アパート」は業者側としては何としても通したいはずです。そのため、自分で言うのも何ですが融資の通りやすそうなところへ紹介が行くかもしれません。私に関しては薬剤師と言う安定性がたまたまハマったのでしょう。具体的には「他に借り入れも無く」「そこそこの企業に勤めている(もしくは高年収や公務員の方)」と言う所だと思います。そうで無ければ頭金を用意するしか無いと思います。借り入れやローン、クレジットカード等の信用情報に影響する事の取り扱いには日頃から気を配る必要があります。支払いの遅延は当然もっての外ですが、いつ何が関係してくるか分からないです。

と言っても、私もつい先月ポイント目当てで申請したJALアメックスの審査に落ちていたりします・・JALとはどうも相性が良くないようです。

 

そのような物件だったのでシノケン側もスピーディーに売ってしまいたいのか対応が異常な程迅速だったり、謎の値引きが入ったり、アパート名が自分で決められない等の良い事や悪いこと等々がありつつでしたが、全体としては他の物件に比べるとオトクな「掘り出し物件」に巡り合えたと言えます。

↓ 1階ベランダは少し高めに作られているためプライバシーが保たれるとか。日当たりも良好で汚れが付きにくい外壁もGOODですが、自慢のデザインは個人的には微妙・・もう少し重厚感があって欲しいですね( ^ω^)

f:id:pharmb:20180324235950j:plain

今後の投資について

個人的には1年後を目途とし2棟目の購入に向けて、自身で新築アパートを探しつつ(基本はこちらが本命)、今後もシノケンのような一括で任せられる業者さんに何件かアプローチしていきます。それは今回のような「ちょっとワケアリ掘り出し物件」が出た時に紹介してもらいたいからです。しばらくは税金等の出費もありキャッシュが安定しないため大人しくしなければならないのですが、情報の入り口だけは開けて置きたい所です。

 

私の属性と、アパート投資の引き締めの状況で最大幾らまで融資を引けるのか分かりませんが「1棟目よりキャッシュフローで優位な案件があれば検討!」としていきたいです。今後話を聞く業者さんにも「1棟目はこんな条件でした」と数字を出せるため、その意味では一つの基準が出来て良かったです。最終的には不動産投資だけで月50万・・行けたら素晴らしいですが( *´艸`)そのために隙間時間を見つけて勉強&行動ですね!

↓ 物件の周りをぐるぐる歩いてきましたが、大きな公園もあり治安も良いです!

f:id:pharmb:20180325000437j:plain