不動産投資のセミナーに出席してきました。備忘録的に役だった事やピンと来た事をまとめてみようとおもいます。要は面白味は無い雑記です(^-^;
場所はACUと言う札幌駅前からすぐの場所です・・が、場所を完全に勘違いしウロウロさ迷ってしまいました。札幌で不動産投資のセミナーと言うのは結構珍しいです。探せば出てくるのですが、内容が高収入の方向けだったり、時間が合わなかったりで参加出来ないでいました。今回はポイントサイト目的ではなく真面目な勉強のためで、以前話だけ聞いてペンディングにしていたTATERUの営業さんからお声掛けを頂いての参加です。参加者は６名、３０～５０代男性オンリーです。自分のようなラフな私服で参加する人もいれば、スーツの高年収サラリーマン風の方もおり、やはりその方にはリーダー的な営業の方が付いており、それなりの提案を受けているのかと見受けられます。
講師はこちらの方→TATERU school ｜ 森洋平。本の出版等は無いと思いますが、不動産投資開始から６年で経済的な自由を獲得された方です。良かった所は、投資の本を読んでも特殊な事例や、想像できないような話が繰り広げられていたりしますが、森様はほぼ同年代と言う事である程度実感を持って話を聞けたという事です。内容も特別なスキームや驚く程の自己資金をお持ちの状態で始められたという事では無く、自身と同じような状態からのスタートだったため、再現性と言う面でも近くに感じられた良い機会でした。一方でセミナーと言ってもTATERU主催なので、内容はやはり偏るためフラットに聞いてきた感想をまとめてみます。
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「TATERU」のアパートについて
「IoT」アパートの先駆け的な所で、創業から１０年程で東証一部へ上場した成長著しい会社です。IT技術で不動産の問題を解決するという「リアルエステートテック」を掲げています。面白いのはアプリで営業の方とコミュニケーションを取れたり、投資案件の情報を見られたりすることでしょうか。最近オーナーが管理ともアプリでコミュニケーションが取れるようになったとか。ふと気になった事でも気軽に確認できるのは楽ですし、本業のある身からすると時間に縛られないのは助かります。最近ではクラウドファンディングも手がけており、個人的にレバレッジを掛けられない点が微妙と思いますが、現物資産に１万円から投資が出来、元本の安全性を高める工夫もされている点は優れていると感じます。
新築アパートで提案頂く物件は関東中心ですが、大阪や名古屋の案件もあるようです。他の地域もあるのでしょうが、提案やアプリで見る限りはほぼ見当たりません。価格帯としては６戸～土地込みで8,000万～と言った規模感だと思います。２階建て10戸や、３階建て９戸だと億超えです。表面利回りは６～７％。幾つかの銀行との取引があり選択肢も多く、私のような自己資金少な目の人にも二階建てのローンでそれなりにキャッシュの出る想定の提案を行ってくれます。入居実績も９７％とシノケンには及ばないものの高い水準を保っているのは良いですね！そして、担当営業の方の知識量が凄く、考えも含めて非常にタメになります。あと主観的な話ですが、TATERUのアパートはキレイでデザイン性が高いように感じます！
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セミナーで役に立った事・ピンと来た事
人の言う事は聞いてはいけない
やや強めな言い方ですが、それほどネガティブな話では無いです。講師の方の話では、最初にアパート購入を検討した際に同僚・友人だけでなく、不動産会社の方や税理士等、様々な専門家の方にも適切か聞いてみたそうですが、誰もが「止めておきなよ」とのアドバイスだったそうです。結果どうなったかと言うと６棟のアパートを買い進めることで、キャッシュフローを厚くし今ではサラリーマンを辞めてコンサルや起業のサポート等の本当にやりたかったことを出来ているということです。
何を成功とするかは人それぞれですが、森様は「人のアドバイスをそのまま受け取っては成功できなかった」とおっしゃっていました。それは６～７年前に新築アパート投資を始めた時には方法論やスキームが今ほど確立されておらず、専門の方ですら成功するを描けていなかったため、アドバイスを求められても「やめておけ」としか言えなかったためでは無いか、との事でした。つまり、本当にアドバイスを求めるのであれば、その分野で活躍や成功している人に聞くべきと言う事かと思います。
少し拡大解釈して考えてみると、私の経験では人の言う事を鵜呑みにして購入した株はほぼ失敗しましたし、その際に自分で考えていないために次に活かすことが出来ません。責任を転嫁してしまうためですね。つまり、失敗したとしても反省が無いために、その経験に意味が無くなってしまいます。「投資は自己責任」と言う言葉の捉え方が少しわかってくるような話でした。
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スピードが重要！１００点満点を求めない！
講師の森様は不動産投資の初期、特に１～２棟目の時は、物件の提案から購入決断まで１ヶ月程を要していたそうです。一方で５～６棟目になると、１時間程で決定してしまうとの事でした。最初は１００点満点を求めて色々と調べてしまったために、決断まで時間をかけてしまったとのことです。
一つは投資（特に不動産投資）ではスピードが重要と言うダイレクトなメッセージですね。中古程では無いかも知れませんが新築アパートの市場も意外とスピード感があり、一旦ペンディングにした物件で気になった事を次の日に問い合わせたりしても「既に他で決まった」と言う事がありました。最初は営業の方のテクニック的なもので言っているのかと思いましたが、結構紹介されたい投資家の方が待っている状態らしく本当のようです。そのため、自分なりの基準として「この条件以上だったら即決しよう！」と常に考えておくことが重要と言うことだと感じます。
もう一つ決断のスピードを速めるために物件ベースでは無く、融資ベースで考えるという事もおっしゃっていました。つまり、物件を建てる時点でそれなりにしっかりした会社であれば、入居率やキャッシュフローの算段は既に出来ている中で提案を持ってきてくれるので、物件自体で問題が出る事は余り心配しなくて良いとの事。それよりも融資が通るか否かや、今後の目標としてどのくらいの規模を考えるかでGO/NO GOを決めるべきだと。ここは「ちゃんとした会社」であることが前提ですね、「かぼちゃの馬車」的な話も今後増えると思うので本当に心配いらないかと言うと、違うかもしれないです。
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投資が必要と思った年齢では、融資が難しくなるケースも
「不動産投資に興味の無い年代でこそ長期の融資は通りやすい。一方で老後資金が気になり投資が必要と感じる年齢になってから始めようと思っても、長期の融資が難しいケースもある。」これは、なるほどと思いました。
アパート等の融資は長く取ることがキャッシュフロー上で有利なのは間違いなく、新築では最長３５年が可能です。そのため、年齢的に２０～３０代の時に始めて、繰上返済しなければ６０代で完済と言うやや長期な計画です。一方であくまで一般論ですが、この年代では、年収が昇進と年齢と共に上がったり（上がらないというニュースが多いですがあくまで一般論です）、老後の不安を感じやすい年代とは言え無いため、投資の必要性を切実に感じるという事は少ないかと思います。そもそも貯金が無いから不動産投資なんて出来ないよと言うケースもあれば、敢えてリスクを取る必要なんてないでしょと言う意見もあるかと思います。
一方で、これが５０代になって老後への不安から不動産投資を始めようと思っても、銀行が年齢から長期のローンを出してくれないケースもあるようです。その場合、入れられる頭金で不動産投資の可否が変わってくると思うので、出来る人は限られてきてしまいます。無理に頭金を抑えると、融資が不可になるかローンを短めで取るしかないためキャッシュフローが不安定になります。「長期ローンの利用でキャッシュの出る物件」と考えると、若いうちからのスタートがベストに感じます。積立投資も時間を味方に付ける複利が重要のため、若いうちに不動産投資で無くても何かの投資を始めることがとても重要なのは分かる気がします。実際TATERUのオーナーでは30代、40代がボリュームゾーンです。
TATERU Apartmentの実績数｜アプリではじめるIoTアパート経営 TATERU Apartment(タテルアパートメント)
ただ個人的には、年金や老後への「不安」から投資するというのではなく、もう少しポジティブな動機が有っても良い気がします。
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勉強が必要と思った事
金利上昇リスクについて
アパートローンは変動金利で借りており、私自身は結構なリスクと捉えています。一方で融資時に４％までの上昇についてストレスを掛けた試算もしており、銀行での融資時も行っていると聞きます。そのため少々上がるくらいは耐えられるだろうと認識しています。ただ金利が上がると買い手が付かなくなり、不動産価格は下落し、そうなると出口戦略が限られるのかなと思い、場合によっては致命的です。もちろん、金利上昇等のリスクに備えて、不動産のキャッシュフローを積立投資へ回すことも実践しています。
一方で今回のセミナーでは「金利上昇はリスクでは無く、むしろ良い」との話です。サラッと話をされて、その後の質問も出来なかったのですが、単語を繋げると恐らく「金利が上昇する前に景気が回復しているはずで、その時には家賃収入も不動産価格も上昇している。」と言う流れだったかと記憶しています。ここの論理やそれぞれの関係性、本当にリスクで無いかについてはまだまだ勉強不足でした。
本業のリタイアについて
講師の方は安定的な収益を見込める見通しもあり、サラリーマンはリタイアされているとの話でしたが、個人的には勿体ないという印象です。講師の方のように、コンサルなどの別の仕事が見つけられると良いですが、個人的には新築６棟で辞めるのはリスクと言う印象です。不動産だけでなく、積立の方でも安定して収益が見込めるようであれば問題は無さそうですが、はるか先の話ですね。そもそも本業がそれなりに楽しめている限りは辞める理由は無さそうです。
以上、「「TATERU」のアパート投資セミナーに参加しました＠札幌：必要性を感じにくい世代こそ、投資を検討すべき理由とは？」でした。
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不動産投資を身近に考えられる「TATERU」
TATERUでのアパート投資は自己資金少な目で始められそうです。少なくとも以前電話面談した「うちは自己資金2000万円は無いと厳しいですね～富裕層の方対象ですから～」と言ってくる会社とは違います( ﾟДﾟ)アプリとの連携もあり、不動産投資をより身近に感じられる工夫が見られる会社だなと言う印象です。またITやIoTの活用と不動産を結んでおり、今後の展開への面白さもあります。
資料請求するとサッカー選手本田のインタビューDVDが送られてきて正直「うん？(^-^;」と思いましたが、セミナーや営業の方の話を伺ったり、アパートの計画を見る限りは意外とリスクが織り込み済みの提案で堅実な印象です。最初億超えアパートの提案を受けたときは「おお！」と思いましたが、理由を聞くと腑に落ちました。セミナーの講師も失礼な話街中で見かける普通の３０代の方が、それなりにリスクは取りつつ着実に買い進めて・・と言う良い意味で驚きは少ないストーリーでした。総括すると、一見イケイケな会社ですが、提案や営業の方はしっかりしており無理なセールスも無いので検討の価値アリと言えます！あと、アパートのデザインが好み！
