「なぜ不動産投資をしているのかを紙に書きだしてみましょう！」と不動産投資の本に書かれていました。当然投資なので、期待するリターンを得るためでは？と思いましたが本質は違うようです。そして「人に説明するためのモノなので、個人の欲望は書かないように」と注意がありました。著者は不動産投資を通じてどのような夢を実現して、国に貢献して行きたいかを考え、その一つとして「不動産投資が地域貢献や社会貢献になる」ことから新築アパートへを中心に買い進めているようです。本文の流れの一部を切り取ったため、著者の言いたい事や狙いとはズレるかも知れませんが「新築アパート投資の社会貢献」と言うワードが妙に気になり、少し深堀りしたいと思いました。
投資そのものが直接的なリターン以外にも様々な恩恵や影響を社会にもたらしているのは間違いないです。株や投資信託への投資でも、資金を得た会社が新たな設備投資・給与アップや株主還元を行う事で、最終的に何らかの形でおカネが循環することは日本や世界の経済へ貢献しているはずです。経済波及効果と言うヤツですね、このワードを使うと話がややこしくなりそうなので避けたいですが。その観点では、貯金ならまだ銀行がお金を他に回せると思いますが、タンスに閉まってお金の流れを留めてしまうと言うのは最高に勿体ない話だと思います。インフレリスクや金利の機会損失、盗難リスクから考えてもメリットが少ないです。
社会貢献や環境への配慮を重視する企業への投資を中心に行うファンド「エコファンド」や「SRIファンド」も存在し、やや盛り上がりに欠けるものの一時注目はされたと思います。私自身は貢献を目的に投資するのは違うかなと考え、このようなファンドに注目することはありませんでした。それでもテーマと言う切り口では気になる分野はあり、健康やAI、宇宙関連の会社は個人的興味があったりします。大学での研究の経験から、科学の発展と資金の重要性は実感できます。投資が興味のある分野の発展に貢献出来るかもしれないと考えると、少しワクワクしたりします。ただ、こういった儲けたいのか貢献したいのかのどっち付かずさが、失敗してしまう要因かも知れませんね(^-^;
今回始めた新築アパート投資が社会貢献になるかを「ヒトモノカネの直接的/間接的な流れ」から考えてみました。この本で学ぶまで余り考えていなかったために後付けと言えるかも知れません。それでも今後融資を申し込んだり、誰かに「なぜ不動産投資をやっているの？」と聞かれた時に明確にリターン以外の目的や目標を話せるために、一度整理出来たのは良かったです。そして目的・目標が明確な事で、今後も新築アパートを買い進めて行こうと思えたり、行動がはっきりしてくると思います。社会貢献だけを目的に不動産投資をスタートする方は恐らく皆無かと思いますが、社会貢献という視点が投資そのものに興味を持つ一つのキッカケになれば幸いですね！
↓ 新築アパートが名古屋を元気にする！？
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直接的な地域への貢献
１）建物としてのプラスの効果
新築アパート投資を行う事で、これまで更地や駐車場・戸建てだった所に８～１０部屋程度のアパートを建てることになります。ケースバイケースにはなりますが、これまで０～５人程度住んでいた場所に少なくとも８名は住むスペースが出来るので地域としての住民は増えます。若い単身者が８名以上住むことになるのは、そのエリアにとって間違いなくプラスに作用すると思います。地元スーパー等での消費活動だけでなく、電気・ガス・水道の消費、納税もあります。もちろんこの「住民」が住民票も移さず、一切外にも出ず、アマゾン等を利用して地域の経済に貢献しないケースもあるかも知れませんが・・一般論では人口増は経済にプラスです！
ケースバイケースですが提案を受ける土地が「古い家屋」や「草が生い茂っている空き地」とすると、そこにピカピカのアパートが建ち、定期的な清掃やメンテナンスを受けることは地域の安全面や治安面、そして景観を考えてもプラスに作用するはずです。また私の投資したアパートの近くには大学が多いですが「適切な家賃」で学生さんに入居してもらう事は、間接的とは言え地域や教育への貢献と言えなくは無いかな思います。これが「メガ大家さん」レベルになると、全国に何件も新築を持っていたりし、その貢献度を考えるとスゴイ事になると思います！
参考：社会貢献という視点から見た不動産投資 | TATE-MAGA | TATE-MAGA
２）建築や管理の雇用
それ以外にも地域への経済的な貢献があります。１棟アパートの工事だけで数千万規模の雇用となりますし、その後の管理は毎月そのエリアの管理会社の収入となるはずです。中にはシルバー人材の方を清掃を依頼されるケースもあるかと思いますが、それも地域の高齢者の方の雇用や健康増進に繋がります。さらに長期スパンで必ず実施する事になる高額なメンテナンス工事も地元の会社へ依頼することになるでしょう。
３）納税を通じた市町村への貢献
見逃せないのが税金です。もちろん新築する前も固定資産税は掛かっていたでしょうが、新築した結果土地と建物に固定資産税が掛かるだけでなく、不動産取得税を納めます、これは私が・・。少なくとも愛知県（もしくは名古屋）の税収は僅かですがアップするはずです。その税金が何に使われるかは分かりませんが、教育や公園の整備・雇用創出等に使って頂ければ、さらに地域の発展は進むはずです。
「建物そのもの」「雇用」「税金」だけを考えてもそれなりの貢献になる気がしますね。更に30年の長いスパンで考えるとかなりの金銭的な貢献になるのでは無いでしょうか？その場合ポイントは「入居率」になってくると思います。８人が入居可能でも、入居率が悪いと上記で書いた話は全て夢物語で終わってしまします。最悪の場合は管理料も税金も払えず、管理の行き届かないアパートは地域にとってマイナスとなってしまうかも知れません。もちろん、その前に投資した私自身が破産してしまいますが(^-^;
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間接的なおカネの流れ
上記で書いた直接的なお金以外に、建設地域以外でのお金の流れも生まれます。もちろん私のような素人が少し考えたイメージで誤っている部分もあるかと思います。本当はもっとバックは広く面白いくらいヒトモノカネが回っているはずなので、景気や投資と言うのは不思議な世界と感じます！
１）銀行への返済
9,000万のローンを借り入れしています。しかし私が銀行に返すのは金利を乗せた計1億2000万円です。この差、約3,000万円が銀行の利益となります。35年掛かってはしまいますが、一般の住宅ローンと比較し結構金利も高く、銀行の利益にはなるかと。その大元となるのは預金や日銀のお金だとは思いますが、銀行の確実性の高い収益に繋がると言う意味でアパート投資は経済活動に貢献しているはずです。
２）家賃収益を更なる投資へ
過去の記事で少し書きましたが家賃から管理料やローンを差し引いた「収益」については、ある程度はトラブルに備えて留保しつつ、繰り上げ返済だけで無く他の商品に投資する選択肢も考えています。金利1.8%で借りているので、それ以上のリターンは必要ですが出来るだけ低リスクで不動産と景気循環の異なるモノがベターですね。重要な事はお金を必要以上に貯めこまない事だと考えています。
本業の給与からの「ウェルスナビ積立」や「毎日100円の積立投信購入」そして不動産投資の「節税や保険の見直し」等を組み合わせて、防御力もある程度高めの投資を続けて行きたいです。もちろんこのブログの収益も積立に役立ったりしています！まだまだ不動産は始まったばかりなので分かりませんが、目標のイメージとしては幾つかのプールを作ってそれぞれがキレイに循環して資金を増やして行けたら理想ですね！
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新しい技術への貢献
「貢献」と言うとヒトやカネの面ばかりに目が行きますし、実際に１）２）はそれが中心でしたが、新しい技術への貢献と言う面もあるかと思います。つまり個人的にも注目の「住のIoT化」です。最近では「AI搭載マンション」なんてシロモノが出てきて驚かされます。今は利便性向上と言う切り口のみに思いますが、今後は行動パターンの蓄積が「健康」と言うテーマに繋がっていくのかと期待していたり。不安要素はセキュリティと、逆に一部のシニア層に敬遠されるイメージがあるので、入居者の層を狭めないかと言う事でしょうか。
こういった分野のハシリはアパートでは「TATERU」だとは思います。ここから「AIアパート」なんて出たら面白い！
シノケンも最近始めているようで、内容は現状横並び。ニーズに合えば是非導入してみたいです。
Shinoken Smart Apartment｜アパート経営のシノケン
折角の素晴らしい技術やアイデアも大家が「要らない！」と言ってしまえばムダとなり発展しないため、個人的にはこういった新しいモノの導入にはオープンにいきたい所です。不動産投資を通じて「住のIoT化」と言うなかなかホットなテーマへ貢献することも可能と言えます！
以上、「新築アパート投資が社会貢献になる!? 不動産投資のヒトモノカネの流れから「地域や社会への貢献」を紐解く！」でした。
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プロの方（？）から見ると不十分な部分や間違っている箇所があるかも知れません。それでも投資したお金の「その後の流れ」を考えることで、地域や社会に貢献しているのは間違いないと思います。投資の目的で一番に「地域貢献」を上げる方は少ないかも知れないですが、副次的にそのような効果や影響も考え、次の投資に繋げることは重要だと思います。ただ、貢献を考える前提で一番大事なことがあります。
前提は収益を上げること！
前提として投資で利益を得ることが最優先です。利益を上げることが出来なければ撤退しか残されていないためです。そのために魅力的な立地や時代に合った内装のアパートを作ってもらえる会社へ依頼し「自分も住みたい！」と思えるアパートに投資、そして入居者に満足してもらう事が基本なのかと感じます。それにより高い入居率が利益となり、やっと今回記事にした地域への貢献や、銀行へのローン返済、そして収益の再投資と言うおカネの循環の話が出来るはずです。入居のターゲット層に下記記事のように言われてしまう事ほど残念なことは無いですよね・・。
また、プラスの経済波及効果について反対意見もあります。下記記事では「人口減少社会では新築が建つことで、その分空き家が増える。そのまま空き家が放置される経済損失を考慮すべき」と警告をしています。個人的にはニーズのある地域に投資をしたいですし実際需要を満たしているため、このマイナスを考慮するというのは個人の範疇を超えています。造りすぎは確かに問題ですし、常に危機感は考えないといけないかと思いますが、最終的には空き家側の対策、放置しない仕組み作りが必要かなと。その土地を別の投資用途に利用出来たらベストですね！
ゴールや達成時期が今後の課題
最初に紹介した書籍には次のページに「ゴールや達成時期も決めましょう！これは大変重要です！」と続きます。私自身で言えば最終的な目標は決め切れておらず、今後の課題となりそうです。「目標も決めずに物件を買ってしまうなんてトンデモない！」との考えの方もいるかと思います。ただ、この著者の方も本の内容から恐らく最初のワンルームを買った時にゴールや目標は定めていなかったのではと感じます。「だから目標は決めなくて良い」とは言いませんが、その時その時の最善と思える決定が、逆説的にプラスに繋がっているようにも読めます。慎重な意見も肝に銘じつつ、積極的に投資していくことで社会貢献も果たしていきたいですね！まとめが微妙ですみません(^-^;
↓ 大変勉強になる良書でした！
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