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〔外観・立地編〕アパート投資1棟目をシノケンに決めた理由:戦略的な立地選定と、機能的な外壁や構造を紹介します!

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購入した名古屋のアパートは既に入居もスタートし、順調なようです。「ようです」と言うと他人事のようですが、実際契約後に何もすることが無く、後は免責期間後の入金を待つのみとなりました( *´艸`)

 

今回、シノケンに一括してお願いしたのですが、不動産投資を考え始めた際に他にも新築アパートの会社には話を伺い検討しました。その中で最終的にシノケンに決めた理由として「本業に支障の無い不動産投資」「比較的少ない自己資金」と言う面に関しては先日記事にした通りで、現状とても高いレベルで実現できております。

その後も2棟目に向けて他の会社の話を聞いていたりしますが、「この物件は先にローンを通している方がいますが、実は難しい見込みで・・」と言われて紹介いただく話があります。それが本当か、営業の方のテクニックかは分かりませんが、深く伺うとセールスの方が眉根を寄せる程にはサラリーマンの不動産投資に関しては融資の引き締めが行われているようです。一定の属性の方であれば自己資金が少なくてもスタートが切れる、と言う時期は終わりつつあり、今後は属性が高かったり自己資金を多く持っていないとアパート投資は難しい期間に入りそうというのは本当なのかと思います。

2018年、銀行融資の引き締めは続くか |楽待不動産投資新聞

サラリーマン大家に暗雲? アパート急増で利回り低下|マネー研究所|NIKKEI STYLE

 

そんな状況で不動産投資については「リスクが大きい!一切検討に値しない!」という方もいれば「始めようか迷っている」と言う方もいると思います。私も周りの人に「9000万のローンでアパート購入した~」と言うと、「何目指しているの?」と言われる事もあれば、興味を示す方もいたりして不動産投資について受け止め方は様々だと実感します。その中で、自分の経験や知識が、少しでもアパート投資に興味のある方や、始めようか迷っている方の一つの情報として役に立てばと思います。投資は自己責任ですが、もちろん本記事に書いてある内容はフェイク無しです!

 

本記事では私がお任せしたシノケンのアパートの特に「外観・立地」に絞って魅力だけでなく「微妙だな~」と思う点を挙げてみようと思います。今後も「内装」や「管理」「キャッシュフローの面」、「節税上のメリットや生命保険効果」についても記事にしていこうと思うので少しでも興味のある方には見て頂きたいです(^^♪

 

4月の第1週に法事で名古屋に帰省したため、特に事前連絡等もせず完成後の物件を見て来ました!以前も投資検討時に一度行きましたが、まだ建設時だったため廊下や管理状況は確認できませんでした。今回は廊下の様子や管理状況も含めて確認できた事は良かったです。また、奥さんにも初めて現物を確認してもらえて少し安心感持ってもらえたというのも有ります。

↓ 桜は既にほぼ散ってしまいましたが、実家近くの八幡社さんでは控えめに咲いていました。

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 1、立地

前の記事では立地等はボヤかして書いていましたが物件は名古屋の鶴舞線「川名駅」から徒歩10分です。しかも徒歩10分と言っても広大な「川名公園」周りを5分ほどテクテク歩き、後は比較的車通りの多い道を歩いて行くとすぐ、と言うなかなかの好立地です。そしてこの公園はいつ来ても活気があって良いです!

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近くにはマックスバリュやホームセンター、地元のスーパー、総合病院、交番等々、大体の独り暮らしに必要な施設が揃っています。購入を決める前にグーグルマップでグルグル歩き回っただけでなく、実際に訪れて大体の施設を見て回りましたが利便性や治安の面で不安に思う事は殆ど無いです。

 

この立地で私が勝手に想定しているのは、まずは川名駅利用の働く単身者です。鶴舞線は若者の多い「大須観音」、ビジネス街の「丸の内」に乗り換え無しですし、主要駅の名駅や金山まで乗り換え込みで約20分で行けます。この徒歩10分+ターミナルまで20分と言うのはシノケンの戦略でもあります。私自身の感覚でも、通勤に掛けられる時間はその程度かなと思います。後は家賃とのバランスでしょうか。

ただ、それだけ(と言っては失礼ですが)では正直不安です。もう一つの需要として学生です。川名駅からは旧帝大の名古屋大や私立の南山大、中京大が自転車通学圏内です。その二つの需要を見据えてこの立地はイケルと思いました。近くには学生会館もあり、大学生らしき人も歩いていたのであながち間違った想定では無いように思います。家賃設定も単身者も学生さんも取り込める水準です。

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実はこの物件で決める前にシノケンから2件ほど別の提案も頂いていたのですが、何となく気が乗らないと言うか、腑に落ちずペンディングとしていました。いくら業者の方が大丈夫と言っても、後から入居で苦労をすることになって「業者が良いって言ったから買ったのに・・」なんてのは残念過ぎます。「任せられるところは任せる、検討出来るところはしっかりジャッジする、最終的には自己責任」と言う姿勢で業者とは付き合って行けたらとは思います。

2、外観

次に外観を見ていきます。個人的にはデザインはやや微妙と思っており、重厚感の足りない印象の外壁ですが、一方で機能はモリモリです。「マイクロガード」と言う素材で、雨で汚れが落ちていく系の機能面では高い水準の外壁を採用しています。流石に自分で購入したものなので、それなりに調べています( `ー´)ノ

もし将来家を建てたりするのであればデザイン面で使うかどうかは微妙な外壁ですが、住民も何年かで入れ替わり、何10年もキレイな状態を保って欲しいアパートには適した素材かなと感じます。耐火性も併せ持つので、オーナー側の安心感もあります。

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階段の素材は最初の数段だけ、ちょっと高級感があります。道路から見える場所だけですが(^-^;

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少し2階にもお邪魔させていただきました。やや通路は狭いものの、自然光が入る明るい廊下です。こちらにも外壁の素材が使われているようで、10年単位で汚れや劣化は遠ざけてくれそうです。

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外壁を少し見ていると、ちょっと気になったポイントが。排水管の色が外壁の色にあわせています!こだわりとまでは言えないでしょうが、こういった細かい所に気を使ってもらえるのは良いですね!

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3、自社設計・耐久性

自社で土地に合った設計をしてもらっているため、余分な土地が無い点は良いかと思います。出来るだけ土地を有効活用してもらい、入居スペースをしっかりとってもらいたいので。少し細長い土地ですが全部で8戸入り、それぞれ東か南向きで日光も入り、しっかりと間取りが取られているのは見事だと思います。土地の4隅を見ても、余分な隙間はありません。

逆に余分なスペースが無さ過ぎて副業的に自動販売機を置きたいと思っても、ちょっと難しそうですね・・。と言っても徒歩1分にコンビニがあるので売れそうにないです( ;∀;) 若干廊下が暗い印象ですが、朝~昼にはちゃんと光が入ります。ただ夜になった時の様子は気になりますね、まさか真っ暗では無いとは思いますが。

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耐久性に関しては「劣化対策等級2」と言う基準をクリアしています。詳細は素人にはなかなか理解できませんし建設現場を見たワケではありませんが、建物に対するシロアリや防水・防腐対策を高いレベルで満たしていることで認定されるもののようです。流石に新築で数10年でシロアリや腐食で大規模修繕・・なんてのは困ります。もしかしたら他のアパート会社も対策をしているのかも知れませんが、第3者機関が入っているのは少しだけ安心にはなります。もちろん、建物に必要なケアはケチらずにやっていきたいですが、比較的大きな修繕で今のところ聞いているのは屋根の防水ゴムが10年程度で劣化してくると言う程度です。

 

メリットはオーナーの安心だけでなく、金融機関の建物への評価にも繋がり、35年と言う木造アパートでは比較的長期のローンを引っ張れる(それにより、月々のキャッシュフローがうまく回る)と言う事のようです。実際別の新築アパートからも35年ローンは提案を受けましたが、それなりの頭金が必要だったりします。

子どもの世代にも引き継げる耐久性能|アパート経営で土地活用ならシノケン

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以上、「アパート投資1棟目をシノケンに決めた理由:戦略的な立地選定と、機能的な外壁や構造を紹介します!」でした。

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全体的に良い面の紹介になってしまったのは、デザイン以外はそれなりに納得して購入したためにバイアスが掛かっているというのもあるかも知れません(^-^; それでも奥さんにも立地や設備等見てもらい、特に立地は独り暮らしには結構良いんじゃない?と言ってもらえたので、少なくとも私の独りよがりな判断では無いかとは思っています。

 

立地面で個人的に大事だと思うのは、実際にグーグルマップでも良いので付近を歩いて見る事だと思います。そして想定している入居者さんは自分とそんなに大きく年齢は離れていないと思うので「自分が住みたいかどうか」の判断である程度は大丈夫では無いかと思います。事前に提案を頂いた2件は、そこが腑に落ちなかったので購入を見送りました。最終的にこの物件の情報を頂いたとき「この立地でダメなら、最終的に自己責任で納得できる」と思えたため、購入を決めました。個人的に株等の投資でも仕事上でも、この感覚は自分の中で重要だと思っています。

 

ブログとして旅行記をメインにしつつ、アパート投資についてはシリーズ的に投稿して行こうと思います。少しでもアパート投資に興味がある方や、この記事で書いてある内容の詳細を知りたいという方はまずは資料請求をしてみて頂ければと思います。私自身、アパート投資の会社には何社も資料請求していますが、しつこい営業電話等はほとんど無く助かっています。こんな感じの立派な冊子が届くと思います♪

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