My Superior Life

「ハイクラスなホテルやビジネスクラスの利用を、もっと身近に、お得に、分かりやすく」をテーマとし、旅行情報やANAマイル利用法、SFCについて、SPGアメックス等のクレジットカード活用方法を発信していきます。

〔不動産投資・保険編〕アパート購入による「見えないキャッシュフロー」を制する!収益物件の団信で見直しが出来る保険とは?生命保険は必要か?

f:id:pharmb:20180415190356j:plain

アパート投資を始めたことで、お金に関して様々な面で見直しが求められます。基本となるアパートによるインカムゲインの収益、つまり家賃収入から管理費やローン等を差し引いた金額が手元に残る「メインのキャッシュフロー」は当面プラスですし管理会社(シノケン)の方の腕次第と言う所です。一方で不動産投資ではアパート投資により間接的に影響を受ける「見えないキャッシュフロー」もあります。メインのキャッシュフローはやや中長期の投資となり、建ててしまった後ですぐに改善するのは難しいですが「見えないキャッシュフロー」は勉強し見直しをすることで、すぐにでも差を出すことが出来ると考えています。

 

「見えないキャッシュフロー」とは私が勝手にインテリぶって名前を付けて呼んでいるものです( *´艸`)定義としては「不動産投資を始めたことにより、収益を管理するメインバンク以外の口座に間接的に影響を及ぼすお金の流れ」としたいと思います。具体的には「節税」がメインになるかと思います。「不動産投資の節税」はなかなか奥が深く面白いので、今後別の機会に実践も含め記事にしていきたいと思います。他にもアパートの土地にオプション的に自動販売機や太陽光発電を付けたりする「不動産投資に付随する副業」もあったりしますが、現状出来ていないのでパスです。今回の記事はアパート購入による「保険の見直し」と言う点に焦点を当ててみようと思います。

 

アパートの購入により付与される保険があることをご存知でしょうか?本記事では「団体信用生命保険」に関しての紹介から始まり「収益不動産の団信について」「収入保障保険と「団信」の弱点」「アパート購入後も生命保険に入っている理由」を解説していこうと思います!結論としてはアパートを折角購入したからには、その人に合った保険の見直しを行い見えないキャッシュフロー」を制して行きたいと思います。

f:id:pharmb:20180415235609p:plain

記事としては既にアパートやマンション投資をされている方に取っては当然の話かも知れません。目的としてはアパート投資に関しての誤解や偏見を減らし、「アパート投資はこんなメリットもあります!」と言う話で興味を持っていただくという所なので、不動産投資未経験者や初学者の方に読んで頂ければ嬉しいです!中には「これ違うんじゃない?」と思われる話もあるかも知れませんが、詳しい方ご指摘ください_(._.)_

f:id:pharmb:20180415202812j:plain

スポンサーリンク

 

団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険(団信)は住宅ローン設定時にオプション的(銀行や商品によっては強制)に付けることの出来る保険です。ローンを借りている人にもしもの事があった際にローン残債が全て帳消しになり、残された家族の住宅ローンが無くなることから不動産業者がしばしば「生命保険代わりです!」と説明する制度です。

ただ、私の理解では生命保険とは少し異なると思っています。生命保険は一般的に加入時に亡くなっても、50歳でも支払われる保険金は同じです。一方でアパート投資は毎月ローンを払い残債は減っているので保険料は目減りし、支払いが完了する35年後に亡くなっても支払われる金額は0です。そのためしばしば「生命保険代わり」と言われる団信ですが、個人的には「逆三角型の収入保障保険の代替では無いか?」と思います。

住居用と投資用不動産の団信の違い

居住する住居用の団信と、家賃収入を得る投資用不動産の団信では、ローンの残債が0になるという仕組みは同じですが、もしものことがあった場合の実質上の対応で決定的な違いがあります。お金を生むか生まないかの違いです。

 

住居用の場合、その不動産自体のローンが無くなっても「お金を生み出す能力」と言う面では基本0です。下記の記事にあるように「ローン支払い」の負担は無くなりますが、日々の生活費等は継続して必要です。つまり、家計の一部の支出は0にはなりますが、家計全体ではまだ支出はありマイナスです。配偶者の方が働いている家庭であれば収入はありますが、専業主婦の方の家庭では収入が0となるため、何らかの収入が確保できるまで当面の生活費を工面するため、それなりの生命保険は必要だと思います。

これが、収益の出る不動産投資の団信では大きく異なります。アパートローン(私の場合9,000万円)が0となる点は同様です。このアパートはそもそもローン等の諸費用を差し引きしても毎月収益が出る物件ですが、ローンが無くなると家賃から管理費等の諸費用「のみ」を差し引いた金額が全て振り込まれます。そのため、毎月40数万円のプラスのキャッシュを生み出し続ける事になります!

この金額は、もちろん満室想定で家賃も当面落ちず、税金や大規模修繕等の突発的な出費が発生しない限りと言う前提はありますが、新築アパートはこのリスクは比較的少ないです。アパートの収益の一番のボトルネックはローン返済なので、これがスルリと無くなるインパクトは非常に大きいです。恐らく毎月40数万円あれば、税金を引いても何とか当面の生活で困ることは無いと思います。私にもしものことが有っても一定期間はアパートがローンと言う枷を外してパワーアップし、自動でお金を生み出し続けることで家族を支えてくれるイメージですね!

f:id:pharmb:20180415193740j:plain

収入保障保険と「団信」の弱点

ここまで聞くとアパート購入により「生命保険」だけでなく「収入保障保険」も不要のように感じると思います。働けなくなった時に毎月40万円の収入を得られる収入保障保険は私の年齢で計算すると毎月6,000円程度の保険料が必要です。そこで「毎月の生命保険+収入保障保険代で1万円程度を解約することで節約になります!」

・・と言う単純な話ではないです。私は未だに生命保険料を払い込んでいますし、収入保障保険も検討していたりします。生命保険については後述しますので、先に収入保障保険について確認していきたいと思います。

 

収入保障保険については私が「働けなくなった時」に当面保険料が払われる保険です。この「働けなくなった時」が通常は「死亡」やいわゆる「高度障害状態」ですが、特約でガンや脳卒中等も付与することが出来ます。これが団信の弱点と思います。シノケンで某銀行で付けて頂いている団信は「死亡・高度障害状態」のみです。想定されるリスクとしてはそれ以外の状態で私が長期に渡って「働けなくなった状態の金銭的なリスク」の対策が十分でないです。場合によっては生活費だけでなく治療費も必要なので、リスク自体は高いです。もしかしたら特約でアパートローンにつける事も出来るのかも知れませんが、それでキャッシュフローが悪化したり、取引できる金融機関が限られるようであれば本末転倒です。

 

と言うのも毎月のキャッシュフローのためにアパートを購入したのであって「保険費用の節約」のためでは無いです。そのため、未だに収入保障保険も検討しているのが現状ですが、特約で付与できるいわゆる「メンタル疾患」や「7大疾病」の認定条件が厳しかったりするので本当に実用的か懐疑的なのと、リスクと特約で増す負担で釣りあいが取れず、検討の域を出ないというのが現状です(~_~;)そもそも働けなくなる状況と言うのがリスクとしては高いものの、可能性としては低いというのもあります。収益不動産が複数個あれば働けなくなった時も安定して収入が入ってくると思うので、その状態まで行ければ完全に収入保障保険は不要でしょうね!

スポンサーリンク

 

それでも生命保険には入る理由

「収入保障保険」については上記の理由で検討中ですが、生命保険は加入し続けています。その理由は下記のブログ様が大変参考になります。団信の弱点2「相続税の発生」です!

私に万一のことが有った際、建物+土地で9,000万円のローンなので、大雑把な計算で500万近くの相続税が奥さんにドカンと請求されてしまうワケです。その時に払えず相続放棄や破産と言った事態にならないように、それを相殺できる程度の生命保険は加入しています。しかしこの生命保険もダラダラと保険会社にお金を出し続ける必要はありません! 

生命保険は短期払い!

生命保険の相談に行くと通常は終身払いを勧められ、一般に生命保険は一生払い続けると言う認識がありますし、私もそう思っていました。しかし、アパートが無事に相続出来れば、その後は当面の生活に問題無い事を考えると「終身払い」「数千万の生命保険」は明らかにオーバースペックでしょう。終身で毎月少額ずつとは言え払う事で、幾ら払ったのか、本当に保険の価値があるのかが曖昧になってきそうです。そのため、今入っている保険は「10年払込の終身保険で保険金額は400万円+α」にスリム化しています

 

元保険会社の営業だった方に聞くと10年や15年程度の有期払込となる生命保険は余り勧めないらしく、保険会社が儲かり難い仕組みだからだそうです。特にアパート投資等で団信を付けており、過剰な生命保険は不要で「保険料はさっさと払い込みたい!」と言う方にとっては良い選択肢かと思います。ただし、保険外交員が積極的には勧めてくれないと思うので、中立的に保険を勧めてくれる方への相談をオススメします!

2棟目の団信の有無は?

仮定の話ですが、2棟目を建てる場合は「団信なし」と決めています。2棟とも団信付きを選択することはデメリット大きいためです。

・相続税が2棟分必要。それに合わせて貯蓄したり、生命保険の追加をするとキャッシュフローに悪影響が出る。

・ただでさえ高くなりそうな2棟目の金利がさらに上がる可能性。

・ローンを差し引いても元々収益が出ている不動産を購入予定なので、私にもしものことが有っても当面の生活に支障はない。

と言うのが理由です。当初は団信は当然付けるものと思っていましたが、色々な不動産の方と話をしたり、不動産投資のブログを参考にさせて頂き「2棟目は団信なし」がベストと考えました。ところで提案されても2棟目を踏みとどまっているのは、近く大きめの出費がありそうなのと、提案されている金利が思った以上に高い点がネックだからです・・。

f:id:pharmb:20180415211425j:plain

以上、「アパート購入による「見えないキャッシュフロー」を制する!収益物件の団信で見直しが出来る保険とは?生命保険は必要か?」でした。

アパート投資を始めると色々なお金の流れに影響が出てきます。その中ではメインのキャッシュフローだけでなく、今回紹介した「見えないキャッシュフロー」もあります。その中には「保険の見直し」が重要で、個々人で大きく事情が異なるので不動産会社も余り言及してくれず自身で勉強が求められます。逆に、自身の考えやライフスタイルから、工夫が出来たり自身に合った保険の組み立てが可能という面もあるので非常に面白いです!もしものことがあった時の話を面白いというのもなんですが、お金の仕組みや予測が少しでも理解できるのは、これまで全く考えていなかった分野が見えてくるという意味で良いです。

 

不動産投資そのものにリスクを感じている方や、検討をしていない方にはメインのキャッシュフローだけでなく、こういった「見えないキャッシュフロー」も含めて多角的に検討頂く事で、結果として家計全体でどれだけプラスになるのか一度考えて頂ければと思います。もちろん「節税になりますよ!」と営業を掛けてくるワンルームマンションは断って構わないです。私事ですが、ポイントサイトで高額ポイントを付与していた会社さんから提案された中古ワンルームマンション投資は、そもそも「メインのキャッシュフロー」がマイナスで、節税して何とかトントン。「35年後には都心のマンションの一室が手に入りますよ♪キャッシュフローではなく中長期の資産運用と言う視点で考えてください!」と提案されましたが、計算もラフで明らかに嫌な予感がしました・・既に築15年近いマンションのローン完済が35年後ですから、築50年近いワンルームって資産価値はどんなものでしょうか。

 

さて最後に余談ですが、本記事では私が死ぬ前提で話を進めていますが、台湾でみてもらった怪しい占い師の方から「君は92歳まで生きるし、万事うまく行く!おめでとう!握手してくれ!」と言われました(;^ω^)・・・そのため本記事の想定自体ムダになる可能性が高いです。それでも保険はもしもの時の支えになることは間違いないです!アパート投資を検討している方にとって、この記事が何らかの役に立てばと思います!

f:id:pharmb:20180415213126j:plain

スポンサーリンク

 

名古屋でアパート投資実践中!これまでの経緯です ↓