不動産投資の一番手間の掛かるステップは間違いなく物件の購入です。平日の朝から晩まで働いているサラリーマンの方にとってアパート購入となると「平日に何回も休みを取らなければならず、本業と完全に両立しながらは難しいのでは？」「休日も物件所在地や東京や銀行に何度も出向かなければならない？」と思われる方も多いかも知れません。
結論を先に言ってしまうと「本業に一切支障無く、非常に短期間で購入出来ました」！そこで、今回は私の経験談を中心に物件取得までのステップと「ここは少し大変だったかな」と言う所を発信することで「興味はあるけどアパート購入の実際の手間が分からず躊躇している・・」と言う方の背中を押せるような記事に出来ればと思います。一つでも「出来ない理由」があると判断が鈍ると思います。そういった心理的な障害を除いて純粋に投資としてどう判断するかが問題なので、ハードルを取り除く助けが出来たらと思います！
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アパート取得までの４ステップ
今回の購入ステップは大きく分けて４つになるかと思います。ただ状況が特殊で、本当は「建設」と言う恐らく最も長い期間が入ると思いますが、私が購入した物件は「既にほぼ出来ているアパート」。提案から最後の融資まで約２ヶ月と言う非常にスピーディーな手順でした。ただ、建設中も恐らくほとんどする事は無いかと思うので、参考にはなるかと思います！
では一つずつ見ていこうと思います。
ステップ１）物件提案＆手付金振込：２月中旬＠札幌
物件の提案を頂いたのは今年2018年の２月中旬です。以前の記事で軽く紹介していますが、その少し前に「現在融資を通している人がいるが否決となるかも知れず、キャッシュフローや融資規模等がピッタリとあてはまる」と打診だけは受けておりました。その後、案件が回ってくるとなった時には担当営業の方が「立地や周辺環境」「間取り」「資金計画や収支の推計」等の資料をメールで送ってくださいました。
営業の方の言う通り私に条件が合い、立地も良い物件だったので、当日夜奥さんと相談し情報収集。次の日には申し込みを依頼していました。判断の基にしたのは頂いた資料だけでなく、グーグルマップでグルリと周辺環境を歩いて調べたり、付近の同規模アパートの家賃相場や、需要/供給を確認しました。元々名古屋に土地勘はあったのも少しは役に立ったかも知れませんが「じゃあ大阪で同条件だったら買わない？」と言うと違う気もします。
手付金はシノケンの場合「10万円」です。この時点からシノケンの営業の方が物件を押さえて、銀行に融資を打診してくれます。当然、「銀行が融資できない」等となればキャンセルとなり手付金は戻ってきます。
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ステップ２）情報収集＆現地視察：２月末＠名古屋
他の用事と重なり、偶然ではありますが名古屋に帰ることが出来ました。そのため工事中の物件を確認することが叶いました。ただし、時間は限られていたため情報収集と言っても周辺を時間の許す限り歩き回り、自分が住みたいかどうかを判断しました。
結果は以前の記事に書いた通り、非常に魅力的なロケーションで学生でも単身のサラリーマンどちらの立場から考えても「この家賃であれば住みたい！」と思えました。
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ステップ３）事前審査通過＆契約：２月末＠札幌
そうこうしているうちに事前審査通過の連絡が入りました。言われていたのは「事前審査が通ればほぼ問題は無い」と言うこと。事前審査はその人の属性の確認、本審査は事業としての適切かどうかを判断するとしばしば言われているようで、ここは私見ですがシノケン側は事業の収益性は問題ないと自信を持っているという事だと思います。ここからシノケンとの契約の手続きに入ります。実は提案からここまでシノケンの営業の方とはFace to Faceで話はしておらず、全て電話やメールでのやり取りです。それもこちらの都合の良い方法で連絡を取ってくれたので本業には全く支障はありませんでした。ただ、契約に関しては流石に郵送で、と言うわけには行きません。
それでも最大限の配慮をしてくださり、徒歩圏内の札幌のホテルのラウンジで契約の手続きを行ってくれることになりました。時間は質問も挟みながらなので約２時間弱、物件の重要事項説明等を専門の方から頂き、後は費用等の詳細や今後の流れを営業の方から説明頂きました。そしてひたすらサイン＆押印です。このステップでは１０回以上住所や名前を書き、間違えてはいけないため非常に神経を使いました(;´Д｀)
ここで必要な書類は「過去３年分の源泉徴収表」「住民票」「印鑑証明」（私の場合は別で「薬剤師免許の写し」）が必要です。「住民票」は昨今はコンビニでも入手できるので平日仕事の方でも問題は無いと思います。少しでも不動産投資を考えている方は過去の源泉徴収表は保管しておいた方が良いですね。社会人になりたての時は書類の重要性を何も知らず捨てていました・・。
この後、融資の本承認まで殆どすることはありません。全ての書類作成等についてはシノケン任せです。通常は打診から本承認まで１ヶ月程度掛かるようですが、今回は２週間で完了しました。重要な事は、融資が通るか通らないかと言う状況で「シノケンの営業の方が金利を下げる方に働きかけてくれたこと」です。事前に知らされていた金利は2.0%ですが、最終的には1%台となりました！2.0%で了承していたのですが、こちらの立場で下げる方法に交渉してくれた事はスゴイと思います。たったコンマ数％の違いですが、ローン額が大きいので年間のキャッシュフローは大きく変わってきます！
ステップ４）金消契約＆残金支払い：３月末＠札幌
融資の承認が下り、条件が確定次第、銀行から融資に関して詳細を説明頂き申込書類を作成します。金銭消費貸借契約「金消契約」と言うやつです。この契約も銀行の支店まで出向き・・と言うケースもあるようですが、今回融資してくれた某地方銀行はＴＶ会議システムが利用可能でした！
そのため、シノケンの札幌オフィスで私と司法書士の方、ＴＶの向こうには銀行の融資担当の方、と言う形で金消契約を行いました。時間としては１時間弱。持ち物は「実印」「銀行届印」「免許証」のみです。銀行とのやり取りのためスーツで行くと思い、事前に営業の方に確認したところ私服で全く構わないとのことでした(^-^;この契約でもひたすら住所記入＆押印が続きます。このステップが完了すると引き渡しを行い、購入に当たっての全てのステップが完了となります！
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「大変だったこと」は？
すみません、ほとんどありませんでした( *´艸｀)物件の現地視察以外は全て札幌で済んだため、全てのステップが本業と並行しながら進めることが出来ました。本来は半年～１年をかけて行う手順を、約２ヶ月に凝縮することになりましたが、それでもこの分量です。そのため、通常通りシノケンでアパート購入のステップを踏む方は、より余裕を持って臨むことが可能と思います。
一方で額だけ見ると「9,000万円」と言うこれまでで最大の投資を非常に短い間に決めたので「本当に大丈夫？」と自問自答する精神的なプレッシャーは有ったかも知れません。スピーディーに進んだので、正直あまり覚えていませんし、迷う気も無く既に決めていたと思います。それは不動産投資の仕組み上、借り入れ額は重要では無いと認識していたからです。それでも、反対もせずに色々とアドバイスもくれた奥さんに感謝ですね！そのため大変だったかと言われると「そうでもない」です。
必要なコスト
必要な手付金の額は10万円です。その他の残金額については、どれだけ自己資金を入れるかで幅があるので参考にならないと思いますが、私のケースでは手付金と合わせて50-100万の間です。不動産取得税を考慮に入れなければ本年中に回収可能のため、所謂CCRはとんでもない数値になります。残金は最後の金消契約後の３月末日までに振込です。この金額はかなり直前まで確定せずにソワソワしたのを覚えています。
他に必要なコストとしては、現地視察に行く際の交通費が挙げられます。私の場合は別の用事で突然名古屋の帰省が決まったのでマイルは利用できず、スカイマーク利用でした。往復で約20,000円ですが、この交通費は全額か半額は経費計上が可能と理解しています。もちろん細かい所を言うと、住民票等の書類発行料金は掛かっています。全ての諸費用を含めても、非常に少ない頭金でアパート投資が可能でした！
以上、「「サラリーマンでも大家になれる！」は本当？本業と両立しながらのアパート購入ステップを解説！大変だったことは？」でした！
全体を通して、言いたいことは「一番大変と言われる購入の流れも意外とシンプル」と言うことです。こちらがやることは、シノケンからの提案が投資として魅力的か？立地や周辺環境は数十年後でも優位性があるか？管理等を一括して任せられる信頼できる会社か？等を判断するだけで、それ以外の手順はほぼ全て自動で進めてくれます。もちろん、通常のステップでは建設前に外観や内装に少し自分の色を加えることは可能かもしれません。余談ですが、最近では「シノケンスマートアパート」と言うオプションがいつの間にか増えており、IoT化も進めているようですね！以前まで全く興味はありませんでしたが、名古屋マリオットでちょっとだけIoT化された部屋に泊まってからは正直、興味深々です(^^♪
Shinoken Smart Apartment｜アパート経営のシノケン
シノケンがIoT対応してくると、その分野で一歩先んじていたインベスターズクラウドがどう優位性を出してくるかが気になる所ですね！
シノケンへ資料請求を掛けると恐らく「セミナーもやっていますが、忙しいようであれば個別相談を希望されますか？」と言った連絡が入ると思うので、是非個別相談をしてみて休日のほんの１時間程度、不動産投資の検討をしてみては如何でしょうか？場所をホテルのラウンジにしてもらえば、少し高いコーヒーが無料で頂けます( *´艸｀)
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