My Superior Life

「ハイクラスなホテルやビジネスクラスの利用を、もっと身近に、お得に、分かりやすく」をテーマとし、旅行情報やANAマイル利用法、SFCについて、SPGアメックス等のクレジットカード活用方法を発信していきます。

不動産投資初学者が実体験レポート!アパート経営個別面談に行ってきました & 営業を受けるときに重視しているポイント3点

昨年末にハピタスで非常にお得な案件が出ていました。佐々木蔵之介さんのCMでも有名なアパート経営「シノケン」の説明会に参加するだけで14,000ポイントを獲得できるというものです。情報元はこちらのブログ様 ↓

期間限定だったようで既にありませんが、とてもラッキーな案件です。もしかしたら年末年始のセミナーに思うように人が集まらず、急な販促を打ったのかも知れないですね。それにまんまと乗るマイラー、これもある意味Win-Winです!

 

最近興味のある不動産系のセミナー参加だけ、それも集団です。それで14,000ポイント!喜び勇んで申し込みをした所、セミナー会場はなんと・・東京のみ(;^ω^)こういう時、札幌は弱いです。ポイントサイトの利用に関して、関東の方を羨ましく思う時が年に何回かあります。一応格安航空を検索してみましたが日程が近く、さすがに獲得できるポイントをペイできる程、東京と札幌は安く往復できませんでした。

埋め込み画像 2

とは言っても不動産投資自体には前から興味はあります。それも(最近は減りましたが)たびたび薬局に営業の電話が掛かってくる都心ワンルームマンションでは無く、アパート一棟買い上げと言う少し気になるビジネスモデルの会社です。申し込み後、電話が掛かって来て、セミナーに参加できない場合は直接札幌で個別に説明頂けるようで、「興味があれば是非!」とのことで(恐らくポイントは貰えませんが)個別面談を受けてみることにしました。

 

今回の記事、ポイントの案件は一切関係なく「実際の個別面談の流れ」、「アパート経営に関する私見」そしてこれまで幾つかの営業を受けて感じた「私が営業を受けるときに重視しているポイント3点」を書いてみます。最後は只の私見で、要は落書きです(;^^)

 

対象として、不動産投資に興味があるものの説明会は躊躇していると言う方、またワンルームマンション経営を考えているが、アパート経営の話も聞いてみたいという方。シノケンの面談自体は入り口としてはアリと感じました。是非この記事を読んでトライしてみてください。もちろん、アフィリエイトや宣伝目的一切なしの体験記事です!

↓ 過去にヒルトン・タイムシェアで営業を受けた感想です。

スポンサーリンク

 

 個別説明会の流れ

まず面談までは少し時間を要しました。それは私自身、突然掛かってきた080の番号に即出られる程、肝っ玉が据わっていないという事。そして実際の説明会までは、何度か電話でやりとりをする必要がありましたが、これは私が控えめに言ってもアホだったためです。先方の営業さんが札幌にいると勘違いしスケジューリングが上手くかみ合いませんでした。

私「明日なら空いていますよ。」

営業さん「明日はちょっと・・〇日はどうですか?(恐らく「何でそんな直近の日程を指定するんだ!」と言う感じだったと思います)」

私「うーん、その日はまだ予定が未定です。もう少し前の日程なら空いているんですが・・(「何故そんな後の日程を指定するんだ!」と言う気持ちでした)」

と頓珍漢な会話をしてしまいました。勘違いの大元はシノケンの支社が札幌にあったためですが管理部門単体のようで、営業部門は東京のみのようです。また、予め年収や家族構成、ローンの有無、会社や職業等の確認があります。

 

と言うことでつい先日、札幌駅から徒歩5分程にある「京王プラザホテル」のカフェで面談してきました。当然ホテルのラウンジカフェなのでコーヒー950円という一人では絶対利用しない価格設定。しかし、こういうシチュエーションでの利用にはベストですね。雰囲気も良く、長く落ち着いて話せるのは良いです!商談や、1人で集中したいときには使い勝手が良いと感じました。コーヒーはお替り自由です。

f:id:pharmb:20180112170942p:plain

流れとしては、概ね以下の通りです。

・最初、簡単に挨拶と会社の概要説明

・不動産投資の一般的な優位性(利回りや節税、生命保険としての役割等々)

・マンション投資とアパート経営の違い

・シノケンの強みと商品説明

・実際の案件の提案と、実際の契約時の流れ

最後までじっくり前のめりで話を聞いていたので、いつの間にか2時間以上時間が経っていてびっくりしました。良かったのは、不動産投資初心者と言う事で、基本的なところから説明してくださった事。そしてゴリゴリの営業で無く「商品が合わなければ仕方ない」と言うスタンス(と感じた)だった事です。シノケン自体、反響営業や紹介のみで、電話や飛び込み・強引な売り込みは一切していないとのことです。

スポンサーリンク

 

アパート経営に関する私見

今回受けた説明とそれに対して感じた事をまとめてみます。基本的に本当に初心者なので、間違っている箇所は教えて頂けたら嬉しいです。基本的にポジティブな印象です。

初期費用は抑えめで始められ会社員にもハードルは低め

CMで「頭金0円で~」「土地なしで~」とやっているだけあって、お金持ち向けではなくサラリーマンをターゲットとした商品です。さすがに頭金0円を実現できる人は、商品が安いか、年収が高いか余程信用のある人かと思いますが、提案されたプランでは数百万の初期費用でアパート1棟買いのスタートは切れるようです。試算ではローン自体は1億近くですが、私の年収や薬剤師と言う資格を勘案して頂くと初年度の負担は低めでも、審査は通せるのでは無いかとの話でした。

35年ローンはやや長い?変動金利はリスク?

一方で頭金が低いのは逆にローンになります。最初変動金利で概ね2%と聞いて「高っ!」と思い言ってしまいましたが、アパート分野では大体相場通りか、やや低めなんですね、それにしても高い・・。そして35年ローンの提案でしたが、この設定は個人的にはリスクかと考えます。35年後にどうなっているかなんて一切想像できません、まだ35年生きていませんし!提案された商品は、シノケンの関連会社が管理も一括して請け負うため、出来るだけ年数を増やしたい狙いはあるのかと思いますが、個人的には早めにローンを完済してしましたいスタンスです。

サブリースは?

シノケンでは家賃保証のサブリース(最初5年契約、その後は2年更新)も選べるようです。ここもシノケンサイドは付けたいような印象を受けます。手数料は家賃の10%ですが、これは若干高い水準のようですね。それでも「業界で5年保証はあまり無い」と言っておられたのは優位性になるのかも知れません。個人的には不要で外して行きたいオプションです。要はコストを掛けるか、リスクをどの程度許容できるかのバランスの話かと感じました。

サラリーマンでも出来る?

管理に掛かるほとんどの業務をシノケン任せとできるようです。ただし、ここもバランスで外注し過ぎると当然お金はかかるので、どこまでが自分が出来て、どこが出来ないかです。残念ながら北海道で新規案件はないようで、重点地区は仙台・関東・名古屋・関西・福岡。遠方の土地でも運営そのものは問題なく、そのようにされている方は多いとの説明でした。オーナーが実際に物件に足を運ぶのは本当に数える程のようですね。そういった意味で、日本全国のサラリーマンの方が可能なビジネスモデルです。

実際の商品のアパートは?

提案頂いた空間を広く使えるようなアパートがパッケージになっているようです。エリアやターゲットもしっかり定められており、根拠も明確でした。感情的にも実際に自分が住みたいかも・・と思えるようなデザインで良いですね!ロフトタイプなので賛否は分かれる所でしょうか?札幌でこのようなロフトは暖房代が半端ない事になりそうですが、本州なら何とかアリかなと思えます。実際に名古屋のある地区でシノケンの物件が1戸だけ賃貸で見つかりましたが、同地区でのアパートの中では築浅でも低めの家賃設定で、すぐに決まりそうな気はします。

f:id:pharmb:20180112235341j:plain

マンションとアパートの違い

少し前に話題になったマンション経営は、空室の場合売上0。一方アパートの場合は全8室で建てた上で、1室空室でも売上7/8です。だからリスク分散できます、と言う説明でした。別の地域に2棟目を立てるとさらにリスク分散とも。試算では同時に2部屋空室になった際は即赤字になりますが、確かにリスクは低減されるのかなと感じます。節税効果は同じようなものと理解していますが・・ここはもう少し勉強です。

リスクの共有が図れる点は良い?

リスクは空室率です。まずは数字的には空室率は低そうです。また空室時の営業についても、管理自体シノケン担当となり空室時は管理料が取られないため、入居者募集も必死にやります、と言う説明でした。真偽は分かりませんが、オーナーとシノケン側のリスクが共有し、同じ視点で対策を考えられるという面では良いのかなと感じます。相反する点があるとすれば、家賃を下げたくないオーナー側と、家賃を下げてでも入居させて管理費は貰いたいシノケン側との立場の違いでしょうか。少なくともワンルームマンションのように売りっぱなしで空室になっても「うちは知りません」よりはまし程度でしょうか。

懸念点は?

もし始める場合、場所の選定が一番重要になってきそうです。土地勘のある名古屋が良いのでしょうか・・離れて意外と経済的には魅力的な都市だったと感じます。また結構お金が絡むと私自身たまに細かい性格となり、同じ目線に立った時にどこまでシノケン側と価値観が共有できるかは微妙なところです。雑な担当者だったりすると最悪ですね。さらに経験が無いので、約1億のローンの重みが全然感覚として理解できないのは問題と言えば問題かも知れないです。あと、探すと似たようなビジネスモデルの会社が幾つかあるので、差別化ポイントが気になるところでしょうか。

そういえばどの決済でカードが切れるのか聞くのを忘れていました、さすがにローンが絡むと望み薄でしょうか(^-^;

 

ざっと説明を受けた所感ですが、個人的には「場所を間違えなければアリかも」と思えました。ちなみにネットで評判を検索すると良くない意見もあるようですが、「被害者の会」みたいなのが無いのは救いですね。今後やるやらないは、前向きに検討します。

https://www.shinoken.com/img/mainvisual/201309_04.jpg

スポンサーリンク

 

 営業を受けるときに重視しているポイント3点

最後に個人的に営業を受けるときに重視しているポイント3つを紹介します。これまでポイント案件も含め保険営業やヒルトンHGVC(2回)等の面談を受けてきましたが、今回改めて営業を受けて感じたことです。あくまで「個人的なポイント」で、少しセオリーとはズレるかも知れません。

1)話のポイントが「少し」噛み合わない

ちょっと変に思うかも知れませんが、「少し」と言うのが重要です。余り噛み合いすぎてこちらの質問に的確過ぎるアドバイスをくれる人は、ちょっと警戒してしまいます。もしくは最後まで何も印象が残りません。余りに噛み合わなかったり真逆の考えの場合は話が進まないのでダメです。

 

少しかみ合わないくらいの方からの意見は視点がちょっとずれるので、私も引っ掛かって「それどういう意味ですか?」と聞けたり、後から調べたり勉強になるので丁度良いです。そういう調子で話してもらえると、情報を伝えている感があり、信頼できますね。

2)場所の選択肢を程ほどに与えてくれる

以前受けた保険相談は、商品自体は魅力的でしたが駅ナカ喫煙可のカフェ指定で最悪でした。恐らく利便性重視だったのかと思いますが、1秒でも早く帰りたかったです。喫煙率が高い北海道の方と、タバコNGの私とで認識の違いが出ることがあります。

 

今回は、ちょっと良いホテルのカフェで、むしろ行ってみたいと思える場所での面談でベストでした。見事に釣られてしまった形です。それも指定ではなく、事前に電話で「京王ホテルは如何ですか?」との確認があり、恐らくこちらの住所も事前に確認した上での選択は助かりました。

3)時間を守る

これは当然の事かも知れませんが、過去にヒルトンHGVCの説明会では時間通りに迎えが来ずに気分が一気にゲンナリしました。これも地域差や個人差があるようですが、ハワイや北海道はややラフな気がします。

今回はやはり東京の営業の方、と言う感じでした。少し早めにホテルに着いて電話をしましたがやはり既にいらっしゃいました!これだけで話を聞いてみたい態勢になります!単純ですが、個人的に時間は重要です。

f:id:pharmb:20180112183045j:plain

以上、個別面談に行ってきました&営業を受けるときに重視している事3点でした。

スポンサーリンク

 

さて、アパート経営を行うのか?始めるとしたらそれはシノケンか?地域は名古屋に限定するか、土地勘の無い場所の方が良いのか?ローンを組んでしまって良いのか?そこはこれから頭の中で意見を戦わせてみます!

 

ハピタスでのポイント獲得の有無はともかく、新しい話を知ることが出来ただけでも良い機会でした!これまでアパート経営は視野にありませんでしたから。そして不動産投資と言ってもゴリ押しされたり、熱心な電話営業があるわけでは無く、基本的な事から教えてくださるので、最初「興味がある」「他の投資と比べてみたい」程度で説明を聞きに行くのにシノケンは入口として最適と感じました。定期的に集団の説明会も実施しているようなので興味のある方、まずは行かれてみては如何でしょうか。

f:id:pharmb:20180113012239j:plain

スポンサーリンク